전세사기

전세사기란 무엇일까요?

전세사기는 임대인이나 중개인이 보증금을 돌려줄 능력이나 의사가 없다는 사실을 숨기고 세입자와 전세계약을 맺어 보증금을 가로채는 행위를 말합니다. 처음부터 반환할 능력 없이 다수의 주택을 사들이는 무자본 갭투자, 계약할 권한이 없는 사람이 소유자 행세를 하는 무권한 계약, 중개인이 전세보증금을 중간에서 빼돌리는 이중계약이 모두 여기에 들어갑니다. 형법상 사기죄가 성립하려면 속일 의도, 즉 기망의 고의가 입증돼야 하지만, 실무와 언론에서는 고의 입증 전 단계의 보증금 미반환 피해까지 폭넓게 전세사기라 부릅니다.

전세 제도는 왜 사기에 취약할까요?

전세는 세입자가 집값의 절반이 넘는 목돈을 임대인에게 맡기고, 임대인은 그 돈을 자유롭게 굴리다가 계약이 끝나면 같은 금액을 돌려주는 구조입니다. 세입자 입장에서는 월세가 없는 주거 방식이지만, 임대인 입장에서는 담보도 이자도 없이 큰돈을 빌리는 사금융에 가깝습니다. 은행 대출이라면 담보 평가와 상환 능력 심사를 거치지만, 전세보증금에는 그런 심사가 없습니다. 임대인이 그 돈을 어디에 썼는지, 돌려줄 능력이 남아 있는지는 계약이 끝나는 날에야 드러납니다.

이 구조적 약점이 대규모 범죄로 번진 계기는 2020년부터 2022년 사이의 집값·전셋값 급등기였습니다. 빌라처럼 시세가 불투명한 주택에서 전셋값을 매매가 수준까지 부풀리면, 자기 돈 한 푼 없이 세입자의 보증금만으로 집을 사들일 수 있었습니다. 2022년 10월, 이런 방식으로 수도권 빌라 1,139채를 보유했던 이른바 '빌라왕' 김 씨가 사망하면서 문제가 한꺼번에 드러났고, 전세사기는 개별 분쟁이 아니라 사회적 재난으로 불리기 시작했습니다. 2023년 6월 전세사기특별법이 시행된 배경입니다.

※ 출처: 대법원 2025.1.23 선고(인천 건축왕 사건) 관련 법률신문·경향신문·한국일보 보도 / 서울경제 2023.10.5 보도(빌라왕 사건) / 「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」(2023.6.1 시행)

전세사기 vs 깡통전세 vs 역전세, 무엇이 다를까요?

세 용어는 함께 묶여 쓰이지만 법적 성격이 다릅니다. 사기는 사람의 고의가 만들고, 깡통전세와 역전세는 시장의 구조가 만듭니다. 다만 셋은 자주 겹칩니다. 사기범은 깡통전세 상태의 집을 도구로 쓰고, 역전세는 평범한 임대인마저 보증금을 못 돌려주는 상황으로 몰아넣기 때문입니다.

※ 출처: 주택도시보증공사 전세사기예방센터 유형 안내 / 서울주거포털 전세사기 피해 예방 안내(형법 제347조 사기죄의 정의와 통용 표현의 차이)

실무에서 이 구분이 갈리는 지점은 '내 집이 위험한 상태인가'와 '내 임대인이 범죄를 저질렀는가'가 별개의 질문이라는 데 있습니다. 깡통전세 여부는 계약 전에 숫자로 판별할 수 있습니다. 판별 기준과 방법은 시세와 전세가율 확인법에 정리했습니다. 반면 사기 여부는 훨씬 나중에, 법정에서야 가려집니다.

'전세사기'라는 이름과 형법상 '사기' 사이에는 간격이 있다는 점도 알아둘 필요가 있습니다. 전세사기는 법률에 정의된 죄명이 아니라 이런 피해 전반을 묶어 부르는 정책·사회적 명칭입니다. 형법상 사기죄가 성립하려면 계약을 맺는 시점에 임대인이 보증금을 돌려줄 의사나 능력이 없음을 알면서 세입자를 속였다는 편취 고의가 입증돼야 합니다. 그런데 무자본 갭투자의 상당수는 전셋값이 매매가에 육박하는 시장 구조 위에서 이루어졌고, 임대인이 「집값이 오르면 돌려줄 수 있다」고 믿었던 시기의 계약은 무모한 투자일지언정 사기로 단정하기 어렵다는 다툼이 법정에서 실제로 벌어집니다. 인천 건축왕 사건의 항소심이 징역 15년을 7년으로 감형한 이유가 정확히 이 법리였습니다 — 반환 불능을 인식한 시점 이후의 계약만 사기로 인정했고, 상세한 경위는 전세사기범의 처벌 수위에서 다룹니다. 1,139채를 남긴 빌라왕 사건 역시 임대인 김 씨 본인이 사망해 재판을 받을 수 없게 되면서, 그의 행위가 형법상 사기였는지는 법적으로 판단된 적이 없습니다.

이 간격이 피해자에게 주는 실무적 결론은 분명합니다. 특별법이 피해자 결정 요건으로 요구하는 것은 임대인의 유죄 확정이 아니라 「보증금을 반환하지 않을 의도가 있었다고 의심할 만한 상당한 이유」입니다. 임대인이 끝내 처벌되지 않거나 수사가 길어지더라도 특별법상 지원과 민사상 보증금반환청구는 그와 별개로 성립하므로, 피해자는 형사 절차의 결론을 기다리지 말고 피해자 결정 신청과 민사 절차를 함께 밟는 것이 원칙입니다.

※ 출처: 「형법」 제347조(사기)의 성립 요건 / 「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」 제3조제1항제4호(임차보증금반환채무 불이행 의도를 의심할 만한 상당한 이유) / 대법원 2025.1.23 선고(인천 건축왕 사건) 관련 보도 — 항소심 감형 법리

전세사기 피해 현황 통계

전세사기의 전체 규모를 하나의 숫자로 보여주는 통계는 없습니다. 대신 서로 다른 세 지표를 함께 봐야 전체 그림이 잡힙니다. 특별법에 따라 정부가 인정한 피해자 결정 건수, HUG 전세보증의 보증사고 규모, 그리고 경찰의 검거 실적입니다. 세 지표는 집계 주체·대상·단위가 모두 다르므로 서로 합산하거나 직접 비교해서는 안 됩니다.

① 전세사기피해자 결정 현황 (특별법 기준)

※ 출처: 국토교통부 전세사기피해지원위원회 결정 현황 발표(2026.7.8), 청년일보 보도. 위원회 의결로 결정된 건수 기준이며, 신청 후 심의 중이거나 요건 미충족으로 부결된 사례는 포함되지 않습니다

피해자의 얼굴은 뚜렷합니다. 국토교통부 발표 기준으로 피해자 4명 중 3명이 20·30대이고, 피해는 보증금 3억 원 이하의 다세대주택과 오피스텔, 그리고 수도권에 집중돼 있습니다. 시세를 확인하기 어려운 비아파트 주택에서, 첫 계약을 맺는 청년이, 감당할 수 있는 가장 큰 보증금으로 들어간 집. 전세사기 조직이 노린 과녁이 정확히 여기였습니다.

※ 출처: 국토교통부 전세사기피해지원위원회 발표(2026.6.9), 도시경제채널 보도

② HUG 전세보증금반환보증 보증사고 추이

보증보험에 가입한 세입자가 보증금을 돌려받지 못해 사고로 접수된 규모입니다. 전세사기와 역전세 피해가 함께 잡히는 지표지만, 시장 전체의 흐름을 보여주는 온도계 역할을 합니다.

※ 출처: 주택도시보증공사(HUG) 집계, 조세금융신문 2026.5.24 보도. 전세보증금반환보증 가입 계약만 집계되며, 보증에 가입하지 않은 세입자의 피해는 이 표에 잡히지 않습니다

왜 이런 추이가 나왔을까요? 급증과 급감에는 각각 이유가 있습니다. 2023~2024년의 정점은 2021년 전후 전셋값 최고점에 맺어진 계약들의 만기가 전셋값 하락기에 한꺼번에 돌아온 결과입니다. 급감에도 두 힘이 작용했습니다. 하나는 전셋값이 회복되며 역전세 압력이 풀린 것이고, 다른 하나는 2023년 5월부터 보증 가입 요건이 주택가격의 90% 이내로 강화되면서 위험 계약 자체가 보증 시장에 덜 들어오게 된 것입니다. 실제로 집값 대비 보증금 비율이 90%를 넘는 고위험 구간은 과거 전체 사고 금액의 약 70%를 차지하던 구간이었습니다.

※ 출처: 경향신문 2025.10.9 보도(국회 국토교통위 손명수 의원실이 HUG로부터 제출받은 자료)

그렇다면 전세사기 문제는 끝나가는 걸까요? 사고의 파도는 지나가고 있지만, 두 가지가 남습니다. 첫째, HUG 보증사고 통계의 감소분에는 보증 문턱이 높아져 아예 가입하지 못한 계약이 숨어 있습니다. 보증 밖의 세입자는 사고가 나도 이 통계에 잡히지 않습니다. 둘째, 이미 발생한 피해의 구제는 지금부터가 본론입니다. 전세사기피해자 결정 현황에서 피해자 결정이 매달 수백 건씩 이어지는 이유입니다. 예방의 핵심 수단이 무엇인지는 전세보증금반환보증 가입법에서 다룹니다.

③ 경찰 전세사기 특별단속 누적 실적

※ 출처: 경찰청 「전세사기 단속 현황 및 향후계획」, 국정현안관계장관회의 보고(2025.7.10), 뉴데일리 보도. 수사로 확인된 범위의 집계로, 전세사기피해자 결정 현황(국토교통부)의 결정 건수와는 대상·기준이 다릅니다. 특별단속은 기한 없이 연장 중입니다

전세사기의 기본 구조 — 무자본 갭투자

거의 모든 대형 전세사기 사건의 뼈대에는 같은 구조가 있습니다. 업계에서 '동시진행'이라 부르는 무자본 갭투자입니다.

작동 방식은 이렇습니다. 분양업자나 컨설팅업체가 시세를 알기 어려운 신축 빌라의 전셋값을 매매가와 같거나 더 높게 부풀립니다. 세입자가 그 가격에 전세계약을 맺으면, 그 보증금으로 매매 잔금을 치릅니다. 집을 사는 데 자기 돈이 한 푼도 들지 않는 이유입니다. 소유권은 보증금을 돌려줄 능력이 없는 명의자, 이른바 바지 임대인 앞으로 넘어가고, 부풀린 전셋값과 실제 매매가의 차액은 분양업자·중개인·명의자가 수수료 명목으로 나눠 갖습니다. 2년 뒤 만기가 왔을 때 보증금을 돌려줄 사람은 처음부터 존재하지 않습니다.

이 구조가 무서운 이유는 계약 시점의 서류가 깨끗해 보인다는 데 있습니다. 등기부에 근저당이 없고, 임대인 명의도 멀쩡하며, 공인중개사가 중개를 섭니다. 세입자가 확인할 수 있는 거의 모든 것이 정상으로 보이는 상태에서, 유일하게 비정상인 것은 눈에 잘 띄지 않는 숫자 하나, 시세 대비 전셋값의 비율입니다. 이 구조가 실제 사건에서 어떻게 전개됐는지는 인천 건축왕 사례에서 볼 수 있습니다.

※ 출처: 국토교통부·대검찰청·경찰청 「범정부 전세사기 특별단속」 결과 발표(2025.9.30)의 주요 범행 유형 / 주택도시보증공사 전세사기예방센터 유형 안내

전세사기 피해 사례

아래 사례는 판결이 확정됐거나 정부·언론이 확인한 실제 사건, 그리고 실제 사건을 찾지 못한 유형의 경우 대표적 수법 시나리오임을 밝힌 것입니다. 사례를 읽는 목적은 몰입이 아니라 패턴 인식입니다. 내 계약 과정에 같은 장면이 있었는지를 대조하며 읽어 주세요.

무자본 갭투자형 — 세입자 보증금으로 2,708채를 굴린 인천 건축왕

※ 출처: 대법원 2025.1.23 선고, 법률신문·경향신문·한국일보·경기신문 보도 (판결 확정 사건)

임대인 사망형 — 1,139채를 남기고 떠난 빌라왕

※ 출처: 서울경제 2023.10.5 보도(경찰 집계 피해 규모) / 시사IN 2023.9.21 보도(상속 절차 지연) / 오마이뉴스 2023.1.26 보도

신탁사기형 — 등기부의 소유자가 계약할 권한이 없었던 경우

※ 출처: 국토교통부·대검찰청·경찰청 특별단속 결과(2025.9.30)의 「신탁부동산 무단 임대」 유형 / 주택도시보증공사 전세사기예방센터 「신탁회사의 동의 없는 계약」 유형 안내

이중계약형 — 월셋집이 전셋집으로 둔갑한 경우

※ 출처: 주택도시보증공사 전세사기예방센터 「월셋집을 전셋집으로 둔갑시킨 중개사」·「이중계약」 유형 안내

전세사기 최신 수법

수법은 방어가 생기는 방향을 피해 진화합니다. 등기부등본 확인이 상식이 되자 등기부에 나타나지 않는 틈으로, 보증보험이 확산되자 보증이 닿지 않는 계약으로 옮겨 갑니다. 최근 단속과 판결에서 반복적으로 확인되는 수법을 비교하면 다음과 같습니다.

※ 출처: 국토교통부·대검찰청·경찰청 「범정부 전세사기 특별단속」 결과 발표(2025.9.30) / 국토교통부 전세사기 예방 대책 관련 뉴시스 2026.3.10 보도

바지 임대인 명의 이전형 — 계약 직후 집주인이 바뀝니다

계약 시점의 임대인은 재산도 있고 세금 체납도 없는 정상적인 소유자입니다. 문제는 계약 이후입니다. 임대인이 주택을 보증금 반환 능력이 없는 사람에게 넘기면, 주택임대차보호법에 따라 새 소유자가 임대인 지위를 자동으로 이어받고 보증금 반환 의무도 함께 넘어갑니다. 원래 임대인은 의무에서 벗어나고, 세입자 앞에는 처음부터 돌려줄 능력이 없는 명의자만 남습니다.

이 수법은 제도도 정면으로 겨냥하고 있습니다. 특별법은 「보증금을 반환할 능력이 없는 자에 대한 임차주택 소유권 양도」를 임대인의 기망 의도를 의심할 사유로 명시하고 있습니다.

세입자가 할 일은 감시와 신속한 판단입니다. 계약 기간 중이라도 등기부를 주기적으로 열람해 소유자 변동을 확인하고, 임대인이 바뀐 사실을 알았다면 승계를 받아들일지 이의를 제기할지 빠르게 판단해야 합니다. 이 판단의 법적 근거는 FAQ의 첫 질문에서 다룹니다.

※ 출처: 「주택임대차보호법」 제3조제4항(임대인 지위 승계) / 「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」 제3조 및 전세사기피해자 지원관리시스템 안내

전세대출 사기형 — 세입자를 공범으로 만드는 작업대출

전세대출 사기는 세입자를 속이는 수법이 아니라 세입자 명의를 빌려 은행을 속이는 수법입니다. 조직이 급전이 필요한 사람에게 수고비를 약속하고 허위 임대차계약서를 만들게 한 뒤, 그 명의로 전세자금대출을 받아 가로채는 구조입니다. 경찰 단속에서 전세사기의 주요 유형으로 반복 적발되며, 명의를 빌려준 사람도 대출 사기의 공범으로 처벌 대상이 됩니다. 대출금을 대신 갚아야 하는 민사 책임도 명의자의 몫입니다. 서류만 빌려주면 된다는 제안은 그 자체가 범죄 가담 제안입니다. 금융기관을 속이는 대출 편취 수법의 전체 구조와 다른 변형들은 대출사기 문서에 정리돼 있습니다.

※ 출처: 국토교통부·대검찰청·경찰청 특별단속 결과(2025.9.30)의 「전세자금 대출사기」 유형, 이코노믹데일리 보도

대항력 공백 악용형 — 잔금일 하루의 틈을 노립니다

세입자의 대항력은 이사와 전입신고를 마친 '다음 날 0시'부터 생깁니다. 반면 근저당은 등기 접수 즉시 효력이 생깁니다. 이 하루의 시차가 수법이 됩니다. 임대인이 세입자의 잔금일 당일에 주택을 팔거나 은행 대출을 받아 근저당을 설정하면, 그 권리는 다음 날 0시에 생기는 세입자의 대항력보다 앞섭니다. 세입자는 계약서와 전입신고를 모두 제대로 해놓고도 후순위로 밀립니다.

정부는 이 허점을 막기 위해 대항력이 전입신고 처리 즉시 발생하도록 하는 법 개정을 추진하고 있지만, 이 글 작성 시점 기준으로 개정안은 국회에 계류 중이라 아직 시행되지 않았습니다. 진행 상황은 국회에서 논의 중인 법안에서, 지금 당장 쓸 수 있는 방어법인 특약 설정은 계약서 작성 체크리스트에서 다룹니다.

※ 출처: 「주택임대차보호법」 제3조제1항, 대법원 1999.5.25. 선고 99다9981 판결(익일 0시 기준) / 국토교통부 전세사기 예방 대책 관련 뉴시스 2026.3.10 보도

이 수법들을 겨냥한 단속·처벌과 범죄수익 환수가 어디까지 와 있는지는 법률과 제도 장의 단속과 환수 현황에 정리했습니다.

전세사기 예방 방법은?

전세사기 예방의 핵심은 계약 전 시세·등기부·체납 확인과 보증보험 가입, 계약 당일 권리변동 차단입니다. 아래 다섯 단계는 계약의 시간 순서대로 배열돼 있습니다. 어느 하나가 나머지를 대신하지 못하며, 특히 마지막 잔금일의 확인은 앞의 모든 확인이 무효가 되지 않게 지키는 절차입니다.

시세와 전세가율부터 확인하세요

전세가율은 매매가 대비 전세보증금의 비율입니다. 이 숫자가 높을수록 집이 경매로 넘어갔을 때 보증금을 전액 회수할 여지가 줄어듭니다. 통상 전세가율이 80%를 넘으면 깡통전세 위험 구간으로 봅니다. 집값이 조금만 내려가거나 경매에서 유찰이 한 번만 돼도 낙찰가가 보증금 아래로 떨어질 수 있는 수준이기 때문입니다.

문제는 빌라·오피스텔처럼 거래가 드문 주택은 시세 자체를 알기 어렵다는 점입니다. 무자본 갭투자가 신축 빌라에서 집중적으로 벌어진 이유가 이것입니다. 시세는 한 곳의 말이 아니라 여러 출처를 교차해 확인해야 합니다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 같은 건물·인근 건물의 매매 실거래를 찾고, HUG 안심전세앱의 시세 조회를 병행하며, 주변 부동산 두세 곳에 매매가를 문의해 보는 방식입니다. 어떤 방법으로도 매매 시세를 확인할 수 없는 신축이라면, 그 불투명성 자체를 위험 신호로 받아들이는 편이 안전합니다.

이 확인 절차는 한결 간편해질 예정입니다. 국토교통부는 등기·확정일자·전입세대·세금 체납 정보를 연계해 계약 전에 해당 주택의 위험도를 진단해 주는 「전세계약 위험진단 서비스」를 2026년 9월부터 안심전세앱 고도화 형태로 개시할 계획입니다. 개시 전까지는 위의 교차 확인이, 개시 후에도 앱이 잡지 못하는 신축·비정형 매물의 확인이 세입자의 몫으로 남습니다.

※ 출처: 국토교통부 전세사기 예방 대책 관련 뉴시스 보도(2026.3.10)

등기부등본과 신탁원부를 확인하세요

등기사항전부증명서(등기부등본)는 인터넷등기소에서 누구나 열람할 수 있습니다. 확인할 곳은 세 군데입니다. 갑구에서 소유자가 계약 상대와 일치하는지와 압류·가압류·경매개시 기록이 있는지를 보고, 을구에서 근저당권의 채권최고액을 확인하며, 표제부에서 주택 용도가 실제와 맞는지를 봅니다. 근저당 채권최고액과 내 보증금의 합이 시세의 80%를 넘는다면 앞 단계의 전세가율 경고가 그대로 적용됩니다.

갑구의 소유권이 신탁회사 앞으로 돼 있다면 등기부만으로는 부족합니다. 등기소에서 신탁원부를 발급받아 임대차 계약 권한이 위탁자와 신탁회사 중 누구에게 있는지, 신탁회사와 우선수익자의 사전 동의가 필요한지 확인해야 합니다. 그리고 등기부는 계약일에 한 번 보고 끝나는 서류가 아닙니다. 잔금일 당일, 그리고 입주 후에도 주기적으로 다시 열람해 소유자 변동과 새 근저당 설정을 확인해야 바지 임대인 명의 이전형 수법을 조기에 포착할 수 있습니다.

임대인의 체납과 선순위 보증금을 확인하세요

등기부에 나오지 않지만 내 보증금보다 앞설 수 있는 돈이 두 종류 있습니다. 임대인의 세금 체납과, 다가구주택의 먼저 들어온 세입자들의 보증금입니다. 국세 체납액은 일정 요건에서 경매 배당 시 임차인보다 우선하므로, 등기부가 깨끗해도 체납이 많은 임대인의 집은 위험합니다.

확인 수단은 법으로 보장돼 있습니다. 2023년 4월 3일부터는 보증금 1,000만 원을 넘는 계약이라면 계약 체결 후 임대인 동의 없이도 전국 세무서에서 임대인의 미납 국세를 열람할 수 있습니다(열람 사실은 임대인에게 통보됩니다). 계약 전 단계에서는 2023년 개정 주택임대차보호법이 임대인에게 부여한 정보 제시 의무를 활용해, 납세증명서와 해당 주택의 선순위 보증금 정보를 계약 조건으로 요구할 수 있습니다. 다가구주택이라면 확정일자 부여 현황과 전입세대 확인서를 함께 확인해 나보다 앞선 보증금의 총액을 파악해야 합니다. 요구를 회피하거나 서류 제출을 미루는 임대인이라면 그 태도 자체가 판단 근거입니다.

※ 출처: 「국세징수법」 개정에 따른 미납국세 열람 제도(2023.4.3 시행) / 「주택임대차보호법」 제3조의7 임대인의 정보 제시 의무(2023.3.30 국회 통과), 법무부 보도자료

전세보증금반환보증에 가입하세요

전세보증금반환보증은 임대인이 보증금을 돌려주지 못할 때 보증기관이 먼저 돌려주고 임대인에게 회수하는 상품입니다. 예방 수단 가운데 유일하게 '사고가 난 뒤에도' 작동하는 안전장치이므로, 가입할 수 있는 계약이라면 가입하는 것이 원칙입니다. 앞의 통계에서 봤듯 보증에 가입하지 않은 세입자의 피해는 어떤 통계에도 잡히지 않은 채 개인의 몫으로 남습니다.

※ 출처: 주택도시보증공사 전세보증금반환보증 상품 안내 / 한국주택금융공사 전세지킴보증 안내(보증한도: 주택가격의 90% − 선순위채권) / 각 기관 안내. 세부 요건과 요율은 수시로 바뀌므로 가입 시점에 각 기관 공식 안내를 기준으로 확인하세요

보증료는 세 기관 모두 보증(보험)금액에 요율과 계약기간을 곱하는 방식으로 산정하며, 요율은 주택 유형과 부채비율 등에 따라 달라집니다. 보증금 규모에 비하면 연간 수십만 원 안쪽의 비용으로, 보증금 전액의 회수 가능성과 맞바꾸는 값입니다.

가입 요건에서 눈여겨볼 것은 '주택가격의 90%'라는 상한입니다. 2023년 5월부터 강화된 이 기준 때문에 전세가율이 90%를 넘는 집은 보증 가입 자체가 안 됩니다. 뒤집어 말하면, 보증 가입이 거절되는 집은 보증기관이 위험하다고 판정한 집입니다. 가입 거절을 불편이 아니라 경고로 읽어야 합니다.

가늠과 준비는 계약 전에 끝내는 것이 좋습니다. 내 계약 조건으로 예상 보증료가 얼마나 나오는지는 전세보증보험 계산기로 미리 확인할 수 있습니다. 전세자금대출을 함께 받는 경우라면 대출 심사 단계에서 보증부 상품 여부와 반환보증 연계 조건을 같이 확인하는 것이 효율적이며, 전세대출의 구조와 상품별 차이는 전세대출 문서에 정리돼 있습니다.

보증에 가입해 두었다면 사고 발생 시 절차는 보증금을 돌려받는 세 갈래 경로를 참조하세요.

계약서 작성과 잔금일, 마지막 관문을 지키세요

계약 단계에서는 사람과 문서의 일치를 확인합니다. 등기부상 소유자와 계약 상대가 같은 사람인지 신분증으로 대조하고, 대리인이라면 위임장·인감증명서와 위임 범위를 확인하며, 중개사무소는 국가공간정보포털의 부동산중개업 조회로 정상 등록 여부를 확인합니다. 보증금은 소유자 본인 명의 계좌로만 송금합니다.

특약은 대항력 공백을 메우는 실전 도구입니다. 「임대인은 잔금 지급일 다음 날까지 해당 주택에 근저당권 설정, 소유권 이전 등 새로운 권리 변동을 하지 않으며, 위반 시 계약을 해제하고 보증금을 즉시 반환한다」는 취지의 특약을 넣으면, 하루의 공백을 노린 권리 변동이 곧바로 계약 해제 사유가 됩니다. 잔금 지급 직전에 등기부를 한 번 더 열람해 계약일 이후의 변동이 없는지 확인하고, 이사 당일 전입신고와 확정일자까지 마쳐야 대항력과 우선변제권의 요건이 완성됩니다. 확정일자는 이사 전이라도 계약서만 있으면 받을 수 있으므로 미룰 이유가 없습니다.

※ 출처: 주택도시보증공사 전세사기예방센터 계약 단계별 유의사항 / 「주택임대차보호법」 제3조·제3조의2(대항력·우선변제권 요건)

전세사기 피해 대처 방법은?

피해 대처의 순서는 대항력 유지, 임차권등기, 피해자 결정 신청, 그리고 회수 경로 선택입니다. 전세사기 대처가 어려운 이유는 형사 고소, 민사 소송, 특별법 지원, 보증보험 청구가 각각 다른 기관에서 다른 속도로 진행되기 때문입니다. 아래 절차 플로우로 전체 지도를 먼저 잡고, 각 단계를 이어서 설명합니다.

피해를 인지한 직후 해야 할 일

가장 먼저 지킬 것은 지금의 순위입니다. 대항력과 우선변제권은 그 집의 점유와 전입신고를 유지하는 동안만 살아 있으므로, 보증금을 받기 전에 짐을 빼거나 전출하면 안 됩니다. 다음으로 임대인에게 계약 해지(또는 갱신 거절)와 보증금 반환을 요구하는 내용증명을 보내 의사표시의 증거를 남깁니다. 계약서, 등기부등본, 송금 내역, 중개대상물 확인·설명서, 임대인·중개인과의 문자와 통화 기록은 시간순으로 정리해 보존합니다. 이 기록은 형사 고소의 증거이면서 특별법상 「임대인이 반환할 의사가 없었다고 의심할 만한 사유」를 보이는 자료가 됩니다.

경찰 신고와 고소는 미룰 이유가 없습니다. 관할 경찰서에 사기 혐의로 고소장을 제출하면 되고, 같은 임대인의 다른 피해자들과 함께 고소하면 수사에서 조직성과 고의 입증이 쉬워집니다. 임대인에 대한 수사 개시는 그 자체로 특별법상 피해자 요건 판단에 유리한 사정이 됩니다.

전세사기피해자 결정 신청 절차

특별법의 지원은 「전세사기피해자」로 결정된 사람에게 제공되므로, 이 신청이 모든 공적 지원의 관문입니다. 요건은 크게 네 가지로, 대항력·확정일자 등 요건을 갖췄을 것, 보증금이 5억 원 이하일 것(위원회 의결로 2억 원 범위에서 상향 가능), 다수 피해가 발생했거나 예상될 것, 임대인에게 반환하지 않을 의도가 의심될 만한 사정이 있을 것입니다. 절차는 다음 순서로 진행됩니다.

1. 거주지 관할 시·도(전세피해지원센터 병행 안내)에 결정 신청서와 증빙을 접수합니다. 온라인은 국토교통부 전세사기피해자 지원관리시스템에서 가능합니다.
2. 시·도가 기초 조사를 거쳐 국토교통부로 이관하고, 전세사기피해지원위원회가 심의합니다.
3. 위원회 의결 결과가 결정문으로 송달됩니다. 가결되면 피해자 지위가 인정되고 주거·금융·법적 절차 지원이 연계됩니다.
4. 부결되면 이의신청을 제기할 수 있고, 이의가 기각된 뒤에도 수사 진전 등 사정 변경이 생기면 재신청할 수 있습니다.

신청 기한은 법의 유효기간인 2027년 5월 31일까지입니다. 유의할 점이 하나 있습니다. 2025년 개정으로 유효기간이 연장되면서, 특별법의 적용 대상은 2025년 5월 31일 이전에 최초 임대차계약을 체결한 임차인으로 한정됐습니다. 그 이후 새로 계약한 임차인은 같은 피해를 입어도 이 법의 지원 대상이 아니므로, 예방 단계의 확인이 더 무거워졌습니다.

※ 출처: 「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」 제3조, 국토교통부 전세사기피해자 지원관리시스템 안내 / 대한민국 정책브리핑(2025.5, 유효기간 2년 연장 및 적용범위)

보증금을 돌려받는 세 갈래 경로

회수 경로는 보증보험 가입 여부에 따라 갈립니다.

• 보증보험 가입자 — 보증기관 이행 청구. 계약 종료 후 보증금을 못 받으면 보증기관에 사고를 통지하고 이행을 청구합니다. 통상 계약 해지의 의사표시가 만기 전에 도달했어야 하고, 이행 청구 시점에는 임차권등기 등 요건이 요구되므로 기관이 안내하는 기한과 서류를 정확히 지켜야 합니다. 보증금을 보증기관에서 받으면 채권은 기관으로 넘어가고, 이후 임대인 추적은 기관의 일이 됩니다.
• 미가입자 — 집행권원 확보 후 강제경매. 임차권등기를 마친 뒤 지급명령 또는 보증금반환소송으로 집행권원을 확보하고, 이를 근거로 주택 강제경매를 신청해 배당에서 회수합니다. 소송 전에 주택임대차분쟁조정위원회 조정으로 빠르게 집행권원에 준하는 효력을 얻는 길도 있습니다.
• 특별법 피해자 — 경매차익과 최소보장. 피해자로 결정되면 LH가 피해주택을 경매에서 매입하고 감정가와 낙찰가의 차액(경매차익)을 피해 회복에 활용하는 지원을 받을 수 있습니다. 2026년 개정으로 회수액이 보증금의 3분의 1에 못 미치는 경우 그 부족분을 보전하는 최소보장제와, 경매 종료 전에 일부를 먼저 지급하는 선지급-후정산 제도가 도입돼 2026년 11월 13일 시행을 앞두고 있습니다. 다수 주택이 하나의 담보로 묶인 공동담보 피해자에게는, 같은 담보의 다른 주택 경매가 끝나기를 기다리지 않고 자기 피해주택의 경·공매가 종료되면 경매차익 일부를 먼저 받는 절차가 2026년 7월부터 시행되고 있습니다.

임차권등기명령은 이 모든 경로의 공통 기초입니다. 계약이 끝났는데 보증금을 못 받았다면 법원에 신청할 수 있고(대법원 전자소송으로 온라인 신청 가능), 보증금 일부만 못 받은 경우에도 신청할 수 있습니다. 2023년 7월 19일부터는 임대인에게 결정문이 송달되기 전에도 등기가 이뤄지도록 개정돼, 임대인이 잠적했거나 사망한 경우에도 등기를 마치고 이사할 수 있게 됐습니다.

※ 출처: 「주택임대차보호법」 제3조의3 및 법무부 보도자료(2023.6.21, 개정법 2023.7.19 시행) / 「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」 2026.5.12 공포 개정(법률 제21634호), 국토교통부 발표(2026.7.8)·법률사무소 해설

전셋집이 경매로 넘어갔을 때

경매 통지를 받았다면 법원이 정한 기간 안에 배당요구를 해야 배당 절차에서 보증금을 주장할 수 있습니다(배당요구 종기와 사건 진행은 법원경매정보에서 사건번호로 확인). 대항력과 확정일자를 갖춘 임차인은 후순위 권리자보다 우선해 배당받고, 배당으로 못 받은 잔액이 남았는데 대항력이 선순위라면 낙찰자에게 남은 보증금을 요구하며 거주를 계속할 수 있습니다. 대항력이 근저당보다 늦다면 배당이 사실상 마지막 기회가 되므로, 배당요구 기한을 놓치는 것이 가장 흔하고 치명적인 실수입니다.

보증금이 적은 세입자에게는 최우선변제라는 별도의 방어선이 있습니다. 보증금이 지역별 기준 이하인 소액임차인은 확정일자가 없어도, 순위가 밀려도, 주택가액의 2분의 1 범위에서 일정액을 다른 담보권자보다 먼저 배당받습니다.

※ 출처: 「주택임대차보호법 시행령」(2023.2.21 시행 기준, 현행). 적용 기준일은 계약일이 아니라 그 주택의 최초 담보물권(근저당 등) 설정일이므로, 오래된 근저당이 있는 집은 과거 기준의 낮은 금액이 적용될 수 있습니다

특별법 피해자에게는 경매 국면의 추가 무기가 있습니다. 피해주택이 경매될 때 피해자가 우선매수권을 행사해 직접 낙찰받을 수 있고, 직접 매수가 어렵다면 그 권리를 LH에 양도해 LH가 매입하게 한 뒤 공공임대로 계속 거주하는 길을 택할 수 있습니다. 경매 절차가 임박했다면 위원회에 긴급 경·공매 유예 협조 요청을 함께 신청해 시간을 벌 수 있습니다. 배당요구·우선매수 같은 경매 절차 전반은 HUG 전세사기피해자 경·공매 지원센터(☎1588-1663)가 무료로 상담과 대행을 지원합니다.

※ 출처: 「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」의 경·공매 특례, 국토교통부 발표(2026.7.8) / 「주택임대차보호법」 제3조·제3조의2·제8조 / HUG 안심전세포털 경·공매 지원서비스 안내(연락처 2026.7.23 확인)

임대인이 사망했거나 연락이 끊겼을 때

빌라왕 사건이 보여줬듯, 임대인의 사망은 모든 절차의 상대방을 사라지게 만듭니다. 상속인이 상속을 받으면 그 상속인이, 전원이 포기하면 법원이 선임하는 상속재산관리인이 새로운 상대방이 됩니다.

문제는 상속인 확인과 관리인 선임에 걸리는 시간입니다. 세입자가 개별적으로 감당하기 어려운 절차이므로, HUG 전세피해지원센터의 상속재산관리인 선임 지원과 집행권원 확보 비용 지원을 활용하는 것이 현실적인 경로입니다.

그 시간 동안에도 임차권등기는 가능합니다. 2023년 개정으로 임대인 사망 시 상속등기 없이도 상속인을 상대로 임차권등기를 신청할 수 있도록 절차가 간소화됐고, 결정문 송달 전 등기도 허용되기 때문입니다. 임대인이 살아 있지만 잠적한 경우도 마찬가지로 공시송달·발송송달을 통해 절차가 진행됩니다.

※ 출처: 주택도시보증공사 전세피해지원센터 피해지원프로그램 안내(상속재산관리인 선임지원·집행권원 확보 비용지원) / 법무부 보도자료 및 이코노미스트 보도(2023.6, 임차권등기 절차 개선)

금융·주거 지원 — 대출과 신용, 살 곳의 문제

보증금 회수와 별개로, 피해자에게는 당장의 두 가지 문제가 남습니다. 갚아야 할 전세대출과 살 곳입니다.

금융 쪽에서는 피해자로 결정되면 기존 전세대출의 이자 부담을 낮추는 저리 대환 상품과 분할 상환 지원을 이용할 수 있습니다. 대출을 갈아탈 때의 구조와 유의점은 대환대출 문서를 참고할 수 있습니다. 또 HUG는 피해자가 전세대출을 제때 갚지 못하더라도 연체 정보 등록을 유예하는 신용 회복 지원을 운영하고 있어, 피해가 곧바로 금융거래 불이익으로 번지는 것을 막아 줍니다. 연체 정보가 등록되면 무엇이 달라지는지는 신용점수 문서에 정리돼 있습니다.

주거 쪽에서는 긴급 주거 지원과 공공임대 우선 공급, 그리고 LH의 피해주택 매입이 운영됩니다. LH 매입은 2024년 한 해 90호에 그쳤습니다. 절차 개선 이후 속도가 붙어 2026년 6월 말 기준 누적 9,707호에 이르렀고, 올해 상반기 월평균으로는 784호가 매입됐습니다. 피해주택을 LH가 사들이면 피해자는 그 집에 공공임대 조건으로 계속 살면서 경매차익 지원을 받을 수 있습니다.

※ 출처: 주택도시보증공사 전세피해지원센터 피해지원프로그램 안내(신용도판단정보 등록 유예) / 국토교통부 발표(2026.7.8), 청년일보 보도

전세사기 처벌과 환급, 관련 법률과 제도는?

전세사기를 둘러싼 법은 최근 3년 사이 가장 빠르게 바뀐 분야 중 하나입니다. 처벌은 무거워졌고, 구제는 넓어졌으며, 예방 장치는 아직 국회에 걸려 있는 것이 있습니다. 무엇이 시행 중이고 무엇이 아직 논의 단계인지를 구분하는 것이 이 장의 목적입니다.

전세사기범의 처벌 수위

기본 죄명은 형법상 사기죄입니다. 2025년 12월 2일 국회를 통과하고 12월 23일 공포된 형법 개정(법률 제21422호)으로 사기죄·컴퓨터등사용사기죄·준사기죄의 법정형이 종전 징역 10년 이하·벌금 2,000만 원 이하에서 징역 20년 이하·벌금 5,000만 원 이하로 상향됐고, 경합범 가중을 적용하면 최대 징역 30년까지 선고할 수 있게 됐습니다. 이 개정법은 2026년 6월 24일부터 시행되고 있습니다.

이 개정의 직접적 배경이 전세사기였습니다. 피해자 1인당 피해액이 5억 원을 넘어야 적용되는 특정경제범죄가중처벌법의 구조상, 피해자 수는 많지만 개별 피해액이 작은 전세사기는 총 피해액이 수백억 원이어도 일반 사기죄로만 처벌할 수 있었기 때문입니다. 다만 형벌불소급 원칙에 따라 상향된 법정형은 시행일인 2026년 6월 24일 이후의 범행에만 적용됩니다.

양형기준도 함께 움직였습니다. 대법원 양형위원회는 2025년 3월 사기범죄 양형기준을 수정 의결해 2025년 7월 1일 공소 제기 사건부터 적용했으며, 조직적 사기는 특별가중 시 권고 상한이 25년을 넘는 경우 무기징역까지 선택할 수 있게 했습니다. 이후 2026년 3월 30일 재수정된 양형기준이 2026년 7월 1일부터 시행되고 있습니다.

실제 판결의 수위는 사건 구조에 따라 갈립니다. 인천 건축왕 사건은 1심 징역 15년에서 항소심 징역 7년으로 감형돼 대법원에서 확정됐는데, 감형의 이유는 「보증금을 돌려줄 수 없음을 인식한 시점」 이후의 계약만 사기로 인정하는 법리였습니다. 반면 대법원이 전세사기 사건으로 처음 확정한 부산의 180억 원대 사건에서는 징역 15년이 확정됐습니다. 처벌이 강화되는 흐름은 분명하지만, 형사 판결은 편취 고의가 입증된 범위만 다루므로 피해자의 회수 문제는 민사와 특별법의 영역으로 남습니다.

※ 출처: 국가법령정보센터 「형법」 현행 조문 제347조 및 법령 연혁 직접 확인(법률 제21422호, 2025.12.23 공포·2026.6.24 시행) / 법무부 발표(2025.12.2 국회 통과), 한국경제·법치뉴스 보도 / 대법원 양형위원회 사기범죄 양형기준(2025.3.24 수정·2025.7.1 시행, 2026.3.30 수정·2026.7.1 시행) / 대법원 2025.1.23 선고 관련 보도, 경향신문 보도(부산 사건 징역 15년 확정)

단속과 환수는 어디까지 왔을까요?

법정형과 양형기준이 문서 위의 제도라면, 단속은 그 제도의 집행입니다. 2022년 7월 시작된 범정부 특별단속은 기한 없이 이어지고 있으며, 2024년 8월부터 2025년 8월까지 1년간의 3차 단속에서만 다음의 실적이 발표됐습니다.

• 전세사기 사범 2,913명 검거, 108명 구속
• 무자본 갭투자·전세대출 사기 등 대규모 조직 6건에 범죄단체조직죄 적용
• 기소 전 몰수·추징 보전 538억 원
• 국토교통부 기획조사에서 이상거래 2,072건 중 179건의 사기 정황 확인, 의심 임대인 등 42명 수사 의뢰

단속과 함께 조사 인프라도 진화하고 있습니다. 국토교통부는 2026년 1분기부터 AI를 활용한 전세사기 의심거래 추출 시스템을 조사에 투입해, 이상거래를 자동으로 선별한 뒤 사기 정황을 걸러내고 있습니다. 위 기획조사 실적이 그 결과물입니다. 범죄단체조직죄 적용과 몰수·추징 보전의 확대는 처벌뿐 아니라 피해금 환수의 관점에서도 의미가 있습니다. 조직 전체의 범죄수익을 재판 확정 전에 묶어 두는 것이기 때문입니다.

※ 출처: 국토교통부·대검찰청·경찰청 「범정부 전세사기 특별단속」 결과 발표(2025.9.30), 이데일리·이코노믹데일리·서울경제 보도 / 국토교통부 전세사기 예방 대책 관련 뉴시스 2026.3.10 보도

주택임대차보호법 — 보증금을 지키는 기본법

세입자 보호의 뼈대는 주택임대차보호법의 세 가지 장치입니다. 이사와 전입신고로 생기는 대항력, 여기에 확정일자를 더해 생기는 우선변제권, 그리고 계약이 끝난 뒤 이사해야 할 때 순위를 보존해 주는 임차권등기명령입니다. 소액임차인의 최우선변제 기준과 금액은 경매 대응의 표에 정리돼 있습니다.

전세사기 국면에서 이 법의 최근 개정은 두 방향이었습니다. 하나는 정보의 비대칭을 줄이는 것으로, 2023년 개정으로 임대인은 계약 체결 시 임차인의 요구에 따라 해당 주택의 선순위 임대차 정보와 납세증명서를 제시할 의무를 지게 됐습니다. 다른 하나는 절차의 공백을 줄이는 것으로, 같은 해 7월 19일부터 임차권등기가 임대인 송달 전에도 이뤄지게 됐습니다. 남아 있는 가장 큰 공백은 대항력의 익일 발생 문제이며, 이는 아래 논의 중인 법안 항목에서 다룹니다.

※ 출처: 「주택임대차보호법」 제3조·제3조의2·제3조의3·제3조의7, 법무부 보도자료(2023.3.30, 2023.6.21)

전세사기특별법 — 피해 구제의 중심 법률

정식 명칭은 「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」입니다. 2023년 5월 국회를 통과해 6월 1일 시행된 한시법으로, 이후 세 차례의 큰 개정을 거치며 지원의 폭이 단계적으로 넓어졌습니다.

※ 출처: 법령 연혁 정보(법률 제19425호 2023.6.1 공포, 제20429호 2024.9.10 공포, 제20956호 2025.5.20 공포, 제21634호 2026.5.12 공포 — 법령 데이터베이스 교차 확인, 2026.7.23) / 대한민국 정책브리핑(2025.5) / 국토교통부 발표(2026.7.8) / 참여연대 특별법 개정 경과 정리(2026.4) / 법률사무소 개정법 해설(부칙상 시행일 구분). 2026년 개정의 재원으로 2026년 1차 추가경정예산 약 279억 원이 편성됐습니다

이 법을 읽는 실무적 핵심은 두 개의 날짜입니다. 신청은 2027년 5월 31일까지, 적용 대상은 2025년 5월 31일 이전에 최초 계약을 맺은 임차인까지입니다. 두 날짜 사이에 있는 피해자라면 신청을 미룰 이유가 없고, 대상 밖의 임차인이라면 이 법이 아닌 보증보험과 민사 절차가 방어선의 전부라는 뜻이 됩니다.

국회에서 논의 중인 법안 (미확정)

지금 국회에 걸려 있는 법안 가운데 세입자에게 가장 중요한 것은 전입신고 즉시 대항력이 발생하도록 하는 주택임대차보호법 개정안입니다. 대항력이 전입신고 다음 날 0시가 아니라 신고 처리 즉시 생기게 하고, 행정망과 금융시스템을 연계해 임대인의 당일 대출을 차단하는 내용인데, 아직 논의 단계일 뿐 확정된 것이 아닙니다. 정부가 2026년 3월 전세사기 예방 대책으로 조속 통과를 공언했지만, 이 글 작성 시점 기준으로 개정안은 국회 법제사법위원회에 계류 중입니다. 22대 국회 전반기(2026년 5월 말 종료)에 주택임대차보호법 개정안 37건 중 처리된 법안이 한 건도 없었다는 시민단체 분석도 있습니다. 일부 웹 자료가 이 개정이 이미 시행된 것처럼 소개하고 있으나, 현행법의 대항력 발생 시점은 여전히 다음 날 0시입니다.

※ 출처: 국토교통부 전세사기 예방 대책 관련 뉴시스 보도(2026.3.10) / 참여연대 22대 전반기 국회 법안 처리 분석, 이데일리 보도 / 국가법령정보센터 「주택임대차보호법」 현행 조문(제3조제1항)

2023~2026년 제도 변화 한눈에 보기

※ 출처: 법무부·국토교통부 보도자료(2023.3.30, 2023.6.21) / 국가법령정보센터 형법 현행 조문·법령 연혁(2026.7.23 확인) / 대한민국 정책브리핑(2025.5) / 대법원 양형위원회 / 국토교통부 발표(2026.7.8, 공동담보 선지급 7월 시행) 및 서울경제·인천투데이 보도 / 뉴시스 2026.3.10 보도 / 조세금융신문·경향신문 보도(보증 요건)

자주 묻는 질문